Три зоны и девять подзон: адвокат предложил новую систему компенсаций за снос домов в Баку

Несмотря на активное развитие строительного сектора в Баку, споры между строительными компаниями и жителями сносимых кварталов становятся все острее. С одной стороны, компании, достигшие договоренности с сотнями собственников, годами не могут приступить к реализации проектов из-за отсутствия согласия всего одного-двух владельцев квартир. С другой - жители жалуются на действия застройщиков, предлагающих компенсации ниже рыночной стоимости жилья и в отдельных случаях вмешивающихся в их собственность без согласия владельцев.

Как найти баланс между интересами обеих сторон? Каким должен быть механизм, который позволит защитить право граждан на собственность и одновременно не допустить необоснованной приостановки строительных проектов?

Как отметил адвокат Джейхун Юсифов, одна из основных причин сложившейся ситуации заключается в отсутствии в законодательстве четких и справедливых механизмов регулирования подобных отношений.

По словам адвоката, это приводит как к нарушениям прав граждан, так и к задержке строительных проектов на месяцы и даже годы.

Дж.Юсифов отметил, что нередко компания, заключившая договоры с сотнями жителей на основе взаимного согласия, не может договориться всего с одним-двумя собственниками, в результате чего реализация целого проекта оказывается под угрозой. В то же время другая сторона проблемы - компании, которые предлагают гражданам заниженные компенсации и незаконно вмешиваются в их имущество.

Таким образом, в подобных спорах сталкиваются завышенные, по мнению застройщиков, требования отдельных собственников и предложения компаний, не соответствующие рыночной стоимости недвижимости. Отсутствие единых юридически обоснованных критериев оценки существенно затрудняет достижение компромисса.

Проблема имеет и экономические последствия. Задержка строительного проекта влечет за собой дополнительные расходы для компании, которая вынуждена нести финансовые обязательства, не имея возможности приступить к работам. В их числе - оплата аренды жилья для жителей, согласившихся на переселение, аренда строительной техники, заработная плата сотрудников и налоговые платежи.

Чем дольше откладывается начало строительства, тем выше финансовая нагрузка на компанию. Эти расходы в конечном итоге могут отражаться и на стоимости квартир в новых зданиях. Таким образом, споры между застройщиками и собственниками затрагивают не только непосредственных участников конфликта, но и рынок недвижимости в целом, в том числе интересы потенциальных покупателей жилья.

Для урегулирования ситуации Дж.Юсифов предлагает закрепить в законодательстве единые критерии оценки недвижимости, а также разделить Баку на зоны, для каждой из которых установить единые критерии оценки недвижимости и расчета компенсаций.

По его мнению, столицу целесообразно разделить на три основные зоны, каждую из которых, в свою очередь, разбить на три подзоны. Для каждой из них следует установить соответствующие диапазоны компенсационных выплат.

«Например, если на определенной территории компенсация за один квадратный метр жилья предусмотрена в размере 3 000-3 500 манатов, то в зависимости от расположения объекта и рыночных показателей может применяться единая ставка - 3 000, 3 250 или 3 500 манатов. Такой подход позволит снизить субъективность при оценке недвижимости и обеспечить более последовательные принципы компенсации владельцам аналогичного имущества.

Кроме того, при расчете компенсации необходимо учитывать техническое состояние квартиры. На мой взгляд, жилье с хорошим ремонтом, средним ремонтом и находящееся в аварийном состоянии не должно оцениваться по одинаковым критериям», - пояснил адвокат.

Отдельный подход, по мнению юриста, необходим и при оценке самовольных построек. Он считает, что незаконные пристройки, возведенные за пределами земельного участка, принадлежащего гражданину на законных основаниях, не должны оцениваться по тем же правилам, что и основная недвижимость. Для таких площадей адвокат предлагает применять коэффициент 1/3. При этом, как отмечает юрист, закрепление подобного механизма в законодательстве должно учитывать право собственности, правовой статус строения и конкретные обстоятельства его возведения.

Еще один важный аспект касается правовых гарантий договоров между жителями и строительными компаниями. Дж.Юсифов считает, что права и обязанности сторон должны быть четко прописаны, а для исполнения договоренностей необходимо устанавливать конкретные сроки.

В качестве альтернативного механизма он также предлагает рассмотреть ранее действовавший пилотный проект, предусматривавший замену жилья с предоставлением дополнительной площади в установленном процентном соотношении.

«Порядок и сроки выплаты компенсаций жителям, выбравшим денежную компенсацию, должны быть согласованы заранее. В договорах с гражданами, которым предоставят квартиры в новостройках, необходимо четко указывать дату передачи жилья. Кроме того, следует предусмотреть размер компенсации, которую компания обязуется выплатить в случае задержки строительства, а также условия покрытия расходов жителей на аренду временного жилья.

Подобные механизмы позволят не только защитить права граждан, но и предотвратить необоснованное затягивание строительных проектов. В конечном счете разрешение споров между строительными компаниями и жителями не должно зависеть исключительно от доброй воли сторон и их готовности к взаимным уступкам. Задача государства - создать четкую и действенную правовую основу, которая будет защищать право собственности и одновременно обеспечивать возможность реализации градостроительных проектов.

Справедливая оценка недвижимости, прозрачные договоры и ответственность за выполнение обязательств могут сыграть ключевую роль в решении этой проблемы. Цель заключается не в том, чтобы парализовать деятельность строительных компаний или вынуждать жителей отказываться от своих имущественных прав, а в создании такого правового механизма, при котором ни одна из сторон не сможет добиваться своих интересов за счет нарушения прав другой», - добавил адвокат.

Источник: Qafqazinfo