От социальной поддержки к привилегии: что происходит с ипотекой в Азербайджане?

Цены на жилье в Баку продолжают расти, а вместе с ними и тревога тех, кто мечтает о собственной квартире. Еще несколько лет назад ипотека для многих семей казалась вполне реальным способом решить жилищный вопрос. Сегодня же даже представители среднего класса все чаще признаются: накопить на первоначальный взнос становится практически невозможно, а ежемесячные выплаты по кредиту приближаются к размеру средней зарплаты.

Почему ипотека постепенно превращается из социального инструмента в привилегию для обеспеченных граждан и инвесторов? Как рост цен на недвижимость изменил рынок жилья в столице, и почему тысячи арендаторов, несмотря на высокие ежемесячные платежи, по-прежнему не могут перейти от аренды к покупке собственной квартиры?

На эти и другие вопросы в интервью Media.Az ответил председатель Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов.

– Какие государственные программы сегодня действительно помогают гражданам решить жилищный вопрос, и с какими ограничениями люди сталкиваются на практике?

– Следует отметить, что в Азербайджане реализуется несколько программ, направленных на повышение доступности жилья и улучшение качества жизни населения, особенно социально уязвимых групп. Речь идет как об ипотечных программах, так и о механизме аренды с правом выкупа. Кроме того, квартиры гражданам предлагает и проект Государственного агентства жилищного строительства (MİDA).

При этом, несмотря на положительную статистику, представленную на официальных сайтах MİDA и Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (ИКГФ), воспользоваться этими возможностями могут далеко не все граждане. В частности, в случае аренды с правом выкупа существует определенный недостаток: людям зачастую приходится выбирать жилье из числа объектов, которые ипотечный фонд приобретает у застройщиков. Нередко такие квартиры находятся в не самых удобных районах, тогда как при выборе недвижимости одним из ключевых факторов остается именно географическое расположение. Поэтому ипотечная программа в настоящее время считается наиболее оптимальным инструментом для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

– Сегодня многие жители Баку жалуются, что накопить на первоначальный взнос практически невозможно…

– На момент запуска ипотечной программы, более 15 лет назад, ситуация на рынке недвижимости кардинально отличалась от нынешней: наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно в «хрущевках». Такое жилье стоило сравнительно недорого, зачастую уже имело минимальный ремонт и оставалось доступным для широкого круга граждан. В среднем стоимость квартиры составляла от 50 до 60 тысяч манатов.

При этом первоначальный взнос по ипотеке был вполне посильным, около 15% от стоимости жилья, то есть примерно от 7,5 до 10 тысяч манатов. Ежемесячные выплаты также были относительно доступными, особенно с учетом того, что большинство заемщиков оформляли ипотеку более чем на 15 лет.

Однако за последние годы ситуация значительно изменилась. Цены на недвижимость резко выросли. Во многом это связано с тем, что строительные компании стали менее активны на рынке: сократилось количество выдаваемых разрешений на строительство, снизилась конкуренция, а также подорожали материалы. В результате застройщики существенно повысили цены, и только за последние 5-6 лет стоимость жилья выросла примерно на 70%. Соответственно, недвижимость стала гораздо менее доступной для граждан со средним уровнем дохода. Рост цен сказался не только на размере первоначального взноса, но и на ежемесячных ипотечных платежах. Сегодня позволить себе ипотеку могут в основном люди с высокими доходами и уже накопленной значительной суммой для первого взноса.

Кроме того, стабильный ежегодный рост цен на недвижимость, примерно на 11-12%, привел к тому, что ипотеку начали активно использовать не только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но и инвесторы. Когда рост стоимости недвижимости превышает процентную ставку по государственной ипотеке, покупка жилья становится выгодным инвестиционным инструментом. В результате на рынок всё активнее выходят представители высокооплачиваемого частного сектора, сотрудники крупных компаний и холдингов. Как правило, именно они оформляют ипотеку на максимальную сумму, до 150 тысяч манатов, используя весь доступный лимит кредита.

– К слову, от чего в первую очередь зависит размер первоначального взноса: района, состояния жилья, типа ипотеки или политики банков?

– Размер первоначального взноса зависит от требований банка и условий ипотечной программы. Согласно правилам ИКГФ, минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья. Однако на практике многие банки устанавливают более высокие требования: в большинстве случаев от заемщиков требуют внести не менее 20% и даже больше.

– А насколько сильно рост цен на недвижимость в Баку за последние годы повлиял на доступность ипотеки?

– Рост цен на недвижимость и увеличение размера первоначального взноса сказались не только на рынке ипотечного жилья, но и на первичном рынке недвижимости. От этого страдают уже не только социально уязвимые и малообеспеченные слои населения, но и представители среднего класса.

Если раньше многие могли приобрести квартиру в новостройке еще на этапе котлована, внеся первоначальный взнос в размере 20-25%, а оставшуюся сумму выплачивать в рассрочку в течение нескольких лет, то сегодня такая возможность для многих стала практически недоступной. В результате повышение цен на жилье существенно ударило и по среднему классу, который ранее имел больше возможностей для покупки недвижимости.

Кроме того, рост цен сильно повлиял на размер не только первоначального взноса, но и ежемесячных ипотечных платежей. Если в первые годы запуска ипотечной программы большинство покупателей приобретали жилье стоимостью 50-60 тысяч манатов, то даже при оформлении кредита на максимальный срок ежемесячные выплаты оставались относительно невысокими – в пределах 300-400 манатов. Поэтому у многих людей, бравших ипотеку много лет назад, выплаты и сегодня остаются на достаточно низком уровне.

Сейчас ситуация совершенно иная. Для тех, кто берет ипотеку, средний ежемесячный платеж уже достигает примерно 800 манатов и выше. Фактически можно сказать, что кредитов с выплатами ниже этой суммы на рынке почти не осталось, даже при значительном первоначальном взносе и относительно небольшой сумме кредита.

– Означает ли всё это, что люди стали реже обращаться к данному способу приобретения недвижимости?

– Спрос на ипотеку сегодня остается очень высоким. Однако, как я отмечал выше, всё заметнее становится участие граждан, рассматривающих недвижимость прежде всего как инвестицию. Именно такие покупатели чаще всего используют ипотечные ресурсы по максимуму, оформляя кредиты на полную сумму, до 150 тысяч манатов. В результате доступ к ипотечным средствам стал значительно сложнее для тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. Если раньше граждане могли сравнительно свободно обратиться в банк и, потратив немного времени, получить кредит, то сегодня из-за высокого ажиотажа ситуация изменилась. Пройти регистрацию и получить очередь на оформление ипотеки стало гораздо труднее.

– Многие арендаторы говорят, что ежемесячно платят почти столько же, сколько составил бы ипотечный платеж. Почему тогда людям все равно сложно перейти от аренды к покупке жилья?

– Главная проблема при переходе от аренды жилья к его покупке связана с тем, что многим людям становится всё сложнее накопить необходимые сбережения. Рост цен на аренду, а также увеличение повседневных потребительских расходов существенно сокращают возможности для накоплений. В результате на формирование первоначального капитала нередко уходят годы.

Есть и другая серьезная проблема: официальные доходы многих граждан зачастую не соответствуют требованиям банков. Даже если человек фактически способен выплачивать ипотеку, его задекларированного дохода бывает недостаточно для прохождения банковской проверки и получения одобрения кредита. Поэтому значительная часть потенциальных заемщиков просто не может соответствовать требованиям кредиторов.

Единственным реальным выходом из сложившейся ситуации может стать снижение цен на недвижимость. Однако это возможно лишь при условии масштабного оживления строительного рынка, подобно тому, как это происходило в начале 2000-х или в 2016-2017 годах. Сегодня многие компании находятся в ожидании разрешений на запуск новых проектов, и именно увеличение объемов строительства могло бы усилить конкуренцию и повлиять на стоимость жилья. Всё зависит от решения Государственного комитета по градостроительству и архитектуре Азербайджана.

Зулейха Исмайлова