Верховный суд Азербайджана разъяснил порядок разрешения споров о площади квартир в новостройках

Верховный суд Азербайджана разъяснил порядок рассмотрения споров между покупателями квартир в многоквартирных домах и строительными компаниями, связанных с расхождением между площадью жилья, указанной в договоре, и данными государственного реестра недвижимости.

Как отметили в суде, при рассмотрении таких дел в первую очередь необходимо исходить из условий договора. Если стороны заранее согласовали порядок расчета площади квартиры (например, по внутреннему или внешнему контуру либо в соответствии с градостроительными нормами), спор должен разрешаться на основании этих условий.

Если же порядок расчета площади в договоре не определен, суду следует установить, соответствует ли фактическая рабочая площадь квартиры площади, указанной в договоре. При этом рабочая площадь определяется без учета наружных и внутренних стен, перил, печей и каминов, а также без применения понижающих коэффициентов, предусмотренных строительными нормами.

Верховный суд обратил внимание, что меньшая площадь квартиры, указанная в выписке из государственного реестра недвижимости, сама по себе не свидетельствует о нарушении договора со стороны застройщика. Это связано с тем, что при регистрации объекта общая площадь рассчитывается по строительным нормативам: площадь балконов и террас учитывается с применением понижающего коэффициента 0,3.

Таким образом, если стороны не предусмотрели в договоре применение такой методики расчета, разница между площадью в договоре и в реестре объясняется особенностями нормативного учета и не означает, что покупателю передали квартиру меньшей площади.

Вместе с тем Верховный суд указал, что если в результате замеров будет установлено, что фактическая рабочая площадь квартиры меньше предусмотренной договором, это может быть признано ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком. В таком случае покупатель вправе требовать компенсацию за недостающую площадь, исходя из рыночной стоимости недвижимости на момент рассмотрения спора.

Кроме того, суд разъяснил, что к таким требованиям применяется пятилетний срок исковой давности, который начинает исчисляться с момента фактической передачи квартиры покупателю. Если иск подан после истечения этого срока, суд может отказать в его удовлетворении при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.