Почему жилье в Баку подорожало вдвое? Анализ скрытых расходов от эксперта

На фоне повсеместного роста цен в Азербайджане предметом активных дискуссий стало подорожание недвижимости. В рамках реализации пилотных проектов в столице большинство застройщиков сносят ветхий жилой фонд, возводя на освободившихся территориях высотные здания. При этом строительные компании не несут дополнительных расходов на приобретение земли. Несмотря на это, стоимость квадратных метров увеличилась практически в два раза.

Как утверждает экономист и руководитель Opera Group Фирдовси Халилов, ключевым фактором роста цен на квартиры является не столько себестоимость строительных работ, сколько иные обстоятельства.

«Первостепенная причина кроется в снижении коэффициентов плотности застройки. Если ранее на территории в один гектар допускалось строительство до 80 тысяч квадратных метров жилой площади, то сегодня лимит составляет всего 20-25 тысяч квадратных метров. Значительная часть городских проектов имеет статус пилотных: на месте старых пятиэтажных зданий появляются 12-14-этажные комплекс с просторными квартирами.

В прошлые годы затраты на строительство варьировались в пределах 280 - 320 манатов за квадратный метр. Дома возводились из кирпича, рабочая сила часто использовалась неофициально, стройматериалы приобретались по бартерным схемам, а налоговые отчисления не производились. В настоящее время строительный процесс стал упорядоченным, все налоги выплачиваются в официальном порядке. Фасады утепляются каменной ватой, применяется гранит, монтируются современные лифты от известных производителей, что повышает уровень безопасности и эстетику зданий. Эти факторы подняли себестоимость до 700 - 750 манатов за квадратный метр.

Помимо этого, легальное оформление сотрудников, официальная закупка материалов и сопутствующие траты также ведут к удорожанию. Даже с учетом того, что себестоимость квадратного метра поднялась на 300 - 400 манатов, рыночная цена квартир в Баку выросла с 1 000 - 1 200 манатов до 4 000 манатов. Это обусловлено не только строительными расходами, но и изменениями в коэффициентах плотности, налогообложении и прочими нюансами», - разъяснил специалист.

Ф.Халилов также акцентировал внимание на роли налоговой нагрузки.

«Раньше действовала упрощенная система налогообложения: с одного квадратного метра выплачивалось 67 - 140 манатов, после чего застройщик мог свободно распоряжаться средствами. Сегодня упрощенный налог отменен, требуется уплачивать 20% налога на прибыль и 18% НДС. Косвенные затраты возросли с 120 манатов до 800 - 1 000 манатов за квадратный метр.

Рыночная стоимость земли подскочила с 85 - 210 манатов до более чем 1 000 манатов за квадратный метр. Высокие процентные ставки по кредитам (19 - 20%), длительные сроки окупаемости, сложные процедуры получения разрешений на строительство, занимающие иногда до 3 - 4 лет, также способствуют удорожанию жилья. Все это относится к скрытым расходам, провоцирующим рост цен», - подчеркнул эксперт.

Согласно его анализу, себестоимость квадратного метра в Насиминском, Наримановском районах, а также в центре Хатаинского района достигает 2 500 - 3 500 манатов. Реализация недвижимости растягивается на длительный срок из-за ограниченной покупательной способности граждан. Если в проект заложена годовая прибыль в 20%, а продажа квартир длится три года, конечная цена существенно возрастает.

«Основная сложность заключается не в самом факте роста цен на недвижимость. Проблема в том, что дорожают все товары, тогда как реальные доходы граждан и ВВП на душу населения с периода 2015 - 2016 годов практически не демонстрируют роста. В соседних государствах ВВП на душу населения увеличивается на 5 - 10% ежегодно, у нас же наблюдается рецессия. Требуются реформы для оздоровления инвестиционного климата, а также более лояльная и стимулирующая налоговая политика. Высокие цены на жилье - это лишь результат общей экономической ситуации, а не ее первопричина», - подытожил Ф.Халилов.

Источник: Pravda.az