Проблемы жилищно-коммунальной сферы Азербайджана: что обязаны делать ЖЭКи?

В Азербайджане продолжается недовольство граждан деятельностью жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК), обслуживающих многоквартирные дома старого жилого фонда. Граждане сообщают о случаях, когда фактические услуги не оказываются, однако на квартиры при этом продолжает начисляться задолженность под названием «квартплата» или плата за обслуживание.

Жители также жалуются на требования некоторых ЖЭКов предоставить купчую (выписка из государственного реестра недвижимости - ред.) и справку о зарегистрированных в квартире лицах.

Отметим, что согласно «Стратегии социально-экономического развития Азербайджанской Республики на 2022–2026 годы» предусматривалась поэтапная ликвидация подобных структур. Однако на сегодняшний день ЖЭКи полностью не ликвидированы.

Какие именно услуги ЖЭК обязан оказывать гражданам? Необходимо ли заключать договор с собственником жилья для взимания платы за обслуживание? Может ли задолженность быть начислена на имя гражданина в электронной системе без заключения договора и фактического оказания услуг? Имеет ли ЖЭК право требовать от собственника выписку и сведения о зарегистрированных в квартире лицах?

На эти и другие вопросы ответил председатель Совета потребителей Азербайджана, адвокат Роман Гарашов.

- Роман бей, какие услуги ЖЭК обязан оказывать гражданам? Что конкретно входит в обязанности этой структуры?

- Деятельность ЖЭКов не может ограничиваться исключительно сбором «квартплаты» или платы за обслуживание с жильцов. Правовая функция таких структур в первую очередь связана с содержанием общего имущества многоквартирного дома, поддержанием технического и санитарного состояния мест общего пользования, эксплуатацией конструктивных элементов и инженерных коммуникаций, организацией необходимых текущих ремонтных работ и оказанием других фактических услуг.

Если с гражданина требуют оплату, должно быть понятно, за какую именно работу или услугу она взимается, в каком объеме она была оказана, с какой периодичностью и на каком основании рассчитана ее стоимость.

Само по себе существование структуры, наличие у нее сотрудников или многолетняя деятельность на определенной территории не должны автоматически создавать для гражданина платежные обязательства. Основное значение с правовой точки зрения имеют фактическое оказание услуги и наличие правового основания для ее предоставления.

Безусловно, в этой сфере занято значительное количество граждан, и с социальной точки зрения данный фактор также имеет значение. Однако наличие трудовых отношений и функционирование соответствующих структур не может оправдывать неопределённость правовых отношений между организацией, оказывающей услуги, и жильцами. Права и обязанности работников, организации и собственников жилья должны регулироваться чётким и прозрачным правовым механизмом.

- Должен ли быть заключен договор с гражданином на услуги, оказываемые ЖЭКом?

- Считаю, что установление отношений между управляющей структурой и собственником жилья на основании письменного договора имеет принципиальное правовое значение.

Согласно сути статьи 142 Жилищного кодекса, в договоре должны быть отражены перечень предоставляемых услуг и выполняемых работ, порядок определения и оплаты платы за обслуживание, права и обязанности сторон, а также другие существенные условия управления.

В свою очередь, собственник, вступающий в договорные отношения, также должен предоставить необходимые сведения о себе и принадлежащем ему имуществе. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности, контактные данные и другая информация, необходимая для надлежащего оформления отношений по оказанию услуг.

В определенных случаях для определения круга лиц, которым предоставляются услуги, может потребоваться информация о зарегистрированных в квартире лицах. Поэтому договор должен рассматриваться как взаимный правовой документ, определяющий не только обязанности организации, оказывающей услуги, но и обязанность собственника предоставить необходимые сведения для надлежащего оформления отношений.

- Если в старом доме между собственником жилья и ЖЭКом нет письменного договора, может ли ЖЭК требовать «квартплату» или плату за обслуживание?

- Отсутствие письменного договора само по себе не означает автоматического освобождения собственника от всех возможных платежей. Если ЖЭК фактически выполнял в доме определенные работы, нес расходы, связанные с содержанием или ремонтом общего имущества либо оказывал другие реальные услуги, он может заявить требование об оплате, однако должен доказать его правовое и фактическое основание.

При этом формальное существование структуры, ее деятельность или сложившаяся ранее административная практика сами по себе не должны создавать задолженность.

Если ЖЭК требует конкретную сумму, он должен обосновать, какую именно работу выполнил, на каком правовом основании она была произведена, каким образом рассчитана стоимость услуги и к какому периоду относится указанная сумма.

Иными словами, при отсутствии договора основным предметом правовой оценки должна быть не формальная деятельность структуры, а фактически выполненная работа и наличие правового основания для её оплаты.

Если услуга не оказывалась, перечень выполненных работ отсутствует, правовое основание тарифа не определено, а задолженность лишь отражается в электронной системе, автоматическое признание такой суммы бесспорным долгом является неправильным.

Вместе с тем вопрос оплаты законных расходов за фактически выполненные и подтвержденные необходимые работы может рассматриваться отдельно.

- Может ли ЖЭК без оказания услуги и без заключения договора в конце года внести на портал задолженность гражданина по «квартплате»?

- Само по себе внесение записи о «долге» в электронную систему или на портал не является достаточным основанием для автоматического признания этой суммы юридически существующей задолженностью.

Если с гражданином не заключен письменный договор и фактическая услуга ему не оказывалась, ЖЭК должен объяснить, на каком правовом и фактическом основании была рассчитана соответствующая сумма.

Если гражданин оплачивает, например, отдельную услугу по вывозу бытовых отходов, это само по себе не означает, что ему автоматически были оказаны и другие услуги.

Если взимается плата за обслуживание, ей должна соответствовать конкретная услуга, фактически выполненная работа и прозрачный расчет.

Формальный учет, внутренний список или запись на портале не могут заменить правовое основание для возникновения обязательства.

- Одна из проблем, на которую жалуются граждане, - требование ЖЭКа предоставить купчую и справку о зарегистрированных лицах. Имеет ли ЖЭК право требовать такие документы?

- Если между сторонами устанавливаются договорные отношения, собственник должен предоставить необходимые сведения о себе и своём имуществе для их надлежащего оформления.

Предоставление выписки или иных сведений, подтверждающих право собственности, может быть обосновано необходимостью определить принадлежность квартиры и установить сторону правовых отношений.

Аналогичным образом, в случае необходимости определения круга лиц, которым оказываются услуги, предоставление информации о зарегистрированных в квартире лицах также в определённых случаях может иметь правовое основание.

При этом основным критерием должны быть не фактически проживающие в квартире лица, а официальные данные о регистрации.

Однако ЖЭК должен объяснить, для какой цели и на каком правовом основании запрашиваются эти сведения. Требование должно ограничиваться информацией, действительно необходимой для установления и регулирования отношений по оказанию услуг.

То есть собственник как сторона правовых отношений обязан предоставлять необходимые сведения, однако полномочия структуры по истребованию документов также не должны быть бесцельными и неограниченными.

В прошлом одной из функций ЖЭКов была выдача различных справок, связанных с проживанием и регистрацией граждан. Однако в результате цифровизации государственных услуг, интеграции информационных систем, развития ASAN Xidmət и других электронных механизмов практическая необходимость в такой функции ЖЭКов значительно сократилась.

Сегодня существование подобных структур может быть обосновано прежде всего фактическим оказанием жилищно-коммунальных услуг. Их правовая и экономическая функция должна заключаться не в формальной выдаче справок, а в предоставлении реальных услуг населению.

Такие отношения, на мой взгляд, должны по возможности строиться на договорной основе, с чётким определением перечня услуг, тарифов, обязательств сторон и механизмов ответственности.

Постановление Кабинета Министров №408 от 22 декабря 2025 года направлено на совершенствование организационной модели предприятий, действующих в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Документ предусматривает создание единых предприятий жилищно-коммунального хозяйства на базе существующих структур в определённых районах. При этом город Баку исключён из сферы применения части предусмотренных постановлением мероприятий.

Поэтому неправильно интерпретировать постановление как автоматическую ликвидацию действующих в Баку ЖЭКов либо как полноценное начало работы новых структур вместо них.

Вместе с тем постановление №408 само по себе не создаёт для гражданина автоматического обязательства по оплате обслуживания или «квартплате». Каждое требование об оплате должно иметь отдельное правовое основание, быть связано с фактически оказанной услугой и сопровождаться прозрачным расчетом.

В целом основная проблема в жилищно-коммунальной сфере заключается не в названии структуры - ЖЭК, или общество с ограниченной ответственностью, – а в отсутствии надлежащим образом выстроенных правовых отношений.

Если услуга оказывается, должны быть определены ее правовое основание, объем и стоимость. Отношения должны быть оформлены соответствующим договором, а собственник, в свою очередь, должен предоставить необходимую информацию о себе, своём имуществе и, в соответствующих случаях, об официально зарегистрированных в квартире лицах.

При отсутствии договора могут рассматриваться требования об оплате фактически выполненных работ, если их проведение и правовое основание подтверждены. Однако формальная деятельность структуры, само её существование или внесение задолженности в электронную систему сами по себе не должны автоматически создавать для гражданина юридическое обязательство по оплате.

Источник: Qaynarinfo