Права арендаторов и собственников жилья в Азербайджане: что говорит закон?

Споры между владельцами жилья и арендаторами в Азербайджане в последние годы становятся все более распространенными. Несвоевременная оплата аренды, истечение срока договора, возврат депозита, задолженность по коммунальным платежам и отказ арендатора освобождать квартиру нередко приводят к серьезным разногласиям между сторонами.

Об этом заявил первый заместитель председателя правления Общества оценщиков Азербайджана (ООА) Фарид Рустамов, комментируя правовые аспекты арендных отношений.

По его словам, одно из наиболее распространенных заблуждений заключается в том, что собственник квартиры якобы может выселить арендатора в любое время по своему усмотрению. Однако законодательство Азербайджана устанавливает конкретные права и обязанности сторон, а право собственности само по себе не дает владельцу полномочий самовольно выселять жильца.

Ф.Рустамов отметил, что согласно статье 675 Гражданского кодекса Азербайджанской Республики, по договору аренды владелец предоставляет имущество другой стороне во временное пользование, а арендатор обязуется выплачивать установленную арендную плату. При этом право собственности остается за владельцем, однако на период действия договора арендатор также приобретает охраняемое законом право пользования жильем.

Представитель ООА подчеркнул, что письменное оформление договора аренды является важной гарантией защиты интересов обеих сторон. По его словам, многие споры на практике возникают именно из-за устных договоренностей.

В договоре необходимо четко прописывать размер арендной платы, сроки ее внесения, порядок оплаты коммунальных услуг, сумму депозита, состояние квартиры на момент передачи, а также условия расторжения соглашения.

При этом нотариальное удостоверение договора не является обязательным во всех случаях. Тем не менее письменное оформление договоренностей позволяет предотвратить возможные разногласия в будущем.

По словам Ф.Рустамова, собственник вправе расторгнуть договор аренды только при наличии предусмотренных законодательством оснований. В частности, статья 692.1 Гражданского кодекса предусматривает возможность расторжения договора аренды жилого помещения при наличии обоснованного интереса владельца.

К таким основаниям могут относиться нарушение арендатором договорных обязательств, невнесение арендной платы и другие случаи, предусмотренные законом. Кроме того, основанием для расторжения договора может стать необходимость использования квартиры самим владельцем или членами его семьи.

«Однако желание сдать квартиру другому лицу по более высокой цене само по себе не может считаться правовым основанием для немедленного выселения арендатора. В каждом случае должны учитываться условия договора и требования законодательства», - заявил Ф.Рустамов.

Он добавил, что уведомление о расторжении договора должно направляться в письменной форме с обязательным указанием причины. При этом необходимо соблюдать установленные законом сроки предупреждения.

Вместе с тем серьезные нарушения, в частности невнесение арендной платы в течение двух последовательных платежных периодов, в определенных случаях могут стать основанием для расторжения договора без соблюдения срока предварительного уведомления.

Ф.Рустамов обратил особое внимание на то, что расторжение договора аренды и фактическое выселение жильца являются разными юридическими процедурами.

Если после расторжения договора арендатор отказывается добровольно освобождать квартиру, собственник должен действовать в рамках установленных законом процедур.

В частности, владелец не вправе самовольно менять замки, выносить личные вещи арендатора или отключать коммунальные услуги. Подобные действия могут привести к дополнительным судебным спорам и возникновению ответственности.

По словам представителя ООА, принудительное освобождение жилого помещения допускается только на законных основаниях и при наличии соответствующего исполнительного документа. Порядок исполнения решений об освобождении жилого помещения также регулируется статьей 72 закона «Об исполнении».

Таким образом, если арендатор отказывается покидать квартиру, собственнику необходимо решать вопрос в правовом порядке, а принудительное выселение должно осуществляться уполномоченным исполнительным органом.

Еще одним распространенным источником споров между арендодателями и арендаторами является возврат депозита.

.Рустамов отметил, что некоторые владельцы жилья ошибочно считают, что могут автоматически удержать эту сумму после освобождения квартиры. Однако депозит не является дополнительным доходом собственника. Он служит гарантией покрытия возможной задолженности или ущерба, причиненного имуществу.

Ссылаясь на статью 688 Гражданского кодекса, представитель ООА сообщил, что размер обеспечения при аренде жилого помещения не может превышать сумму двухмесячной арендной платы. При этом основания для удержания средств из депозита должны быть заранее предусмотрены договором.

Он также подчеркнул, что естественный износ квартиры в результате обычной эксплуатации нельзя приравнивать к ущербу, причиненному по вине арендатора.

В связи с этим рекомендуется фиксировать состояние жилья с помощью фото- и видеосъемки как при передаче квартиры арендатору, так и при ее возврате. Кроме того, в интересах обеих сторон составлять опись имущества и акт приема-передачи.

Ф.Рустамов отметил, что правильное оформление арендных отношений важно не только с точки зрения гражданского, но и налогового законодательства.

По его словам, с 1 января текущего года к доходам физических лиц от сдачи жилой недвижимости в аренду другим физическим лицам применяется налоговая ставка в размере 10%. В случаях, когда недвижимость сдается юридическим лицам, а также в других предусмотренных законодательством ситуациях могут действовать иные налоговые правила.

По мнению представителя ООА, во избежание возможных разногласий в договоре аренды целесообразно заранее определить, кто и в каком порядке будет исполнять налоговые обязательства.

В завершение Ф.Рустамов подчеркнул, что взаимное доверие между участниками арендных отношений важно, однако оно не должно заменять юридическое оформление договоренностей.

По его словам, грамотно составленный договор, документальное подтверждение платежей, фиксация состояния квартиры и письменное оформление всех существенных договоренностей позволяют защитить интересы как собственника, так и арендатора.

«Главное в арендных отношениях - не превосходство одной стороны над другой, а уважение к установленным законом правам обеих сторон. Владелец жилья должен осуществлять свои полномочия, вытекающие из права собственности, в рамках закона, а арендатор должен своевременно исполнять взятые на себя обязательства. Наиболее правильный подход - не искать выход после возникновения спора, а четко определить все условия с момента заключения договора», - подытожил Ф.Рустамов.

Источник: Qaynarinfo