Покупка квартиры в Баку: как оценить инвестиционную привлекательность недвижимости?

В Баку на фоне роста цен на квартиры все чаще возникает вопрос: действительно ли покупка недвижимости является выгодной инвестицией или за нее просто приходится платить все более высокую цену?

Как отметил экономист Эльданиз Амиров, один из простых способов оценить инвестиционную привлекательность квартиры - сравнить ее стоимость с доходом от аренды.

Например, если квартира куплена за 100 тысяч манатов и сдается за 500 манатов в месяц, годовой доход от аренды составляет 6 тысяч манатов, или 6% от стоимости недвижимости. При неизменных ценах и арендных ставках сумма, равная первоначальной стоимости квартиры, будет накоплена примерно за 17 лет.

По словам экономиста, с практической точки зрения квартира может считаться хорошей инвестицией с точки зрения арендного дохода, если ее стоимость ниже суммы, которую можно получить примерно за 15 лет аренды.

«15-20 лет - нормальный интервал. Если срок превышает 20 лет, арендная доходность снижается. Например, если квартира стоимостью 100 тысяч манатов приносит 560 манатов аренды в месяц, годовая арендная доходность составляет около 6,7%. При арендной плате в 420 манатов она составляет 5%, а при 300 манатах - всего 3,6%», - отметил Э.Амиров.

Экономист подчеркнул, что при оценке недвижимости необходимо учитывать не только доход от аренды, но и изменение стоимости самой квартиры.

«Если годовая инфляция составляет 6%, а номинальная стоимость квартиры увеличивается на 10%, ее реальный рост составляет около 3,8%. Иными словами, если квартира стоимостью 100 тысяч манатов через год будет стоить 110 тысяч, не все 10 тысяч манатов можно считать реальной прибылью - часть роста связана с обесцениванием денег», - пояснил он.

По его словам, не вся арендная плата является чистой прибылью. При расчете необходимо учитывать периоды простоя квартиры, расходы на ремонт и содержание, налоги, управление и другие затраты.

Например, если квартира стоимостью 100 тысяч манатов приносит 500 манатов аренды в месяц, валовая арендная доходность составляет 6%. Если условно принять дополнительные расходы за 1,5% стоимости квартиры в год, чистая доходность составит 4,5%. Если за тот же год цена квартиры вырастет на 10%, общий номинальный доход составит около 14,5%. При инфляции в 6% реальная доходность будет примерно 8%. При этом 1,5% - условный показатель расходов, использованный только для расчета.

Таким образом, вопрос о том, за сколько лет квартира окупится за счет аренды, важен, но одного этого показателя недостаточно для оценки инвестиции.

По словам Э.Амирова, необходимо учитывать и альтернативную доходность - то есть сколько можно было бы заработать, если вместо покупки квартиры вложить те же 100 тысяч манатов в депозит, облигации или другой инвестиционный инструмент.

«Квартира менее ликвидна, а ее владельцу приходится учитывать риски, связанные с арендаторами, ремонтом и последующей продажей. Поэтому, если доходность недвижимости недостаточно превышает доходность альтернативных и менее рискованных инвестиций, назвать такую покупку хорошей инвестицией сложно», - сказал экономист.

Он также отметил, что при покупке недвижимости важно определить не только ее рыночную, но и инвестиционную стоимость.

«При покупке квартиры нужно спрашивать не: «Эта квартира стоит 100 тысяч манатов, за сколько я смогу ее сдать?», а: «Если эта квартира приносит 500 манатов аренды в месяц, какую максимальную сумму стоит за нее заплатить как за инвестицию?» Именно на этот вопрос и нужно искать точный ответ. Потому что рыночная цена недвижимости и ее инвестиционная стоимость - не одно и то же», -заключил Э.Амиров.

Источник: Bakupost