Google-Новости
Операции с недвижимостью – это не просто покупка или продажа квадратных метров. Данный процесс требует внимания к деталям и глубокого понимания рынка. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, важно подходить к сделке во всеоружии, чтобы избежать неприятных сюрпризов и финансовых потерь.
В интервью Media.Az директор Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнур Азадов подробно рассказал, как правильно подготовить недвижимость к продаже, купить жилье без рисков и найти надежного специалиста, который будет осуществлять посреднические функции.
- Как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости? Выросли цены по сравнению с концом прошлого года?
- Начиная с 2020-го и до конца 2023 года рынок недвижимости демонстрировал стабильный рост. В конце прошлого года эта тенденция уже перестала наблюдаться. Весной текущего года, когда началась выдача ипотечных кредитов, немного активировался строительный рынок. В целом с начала 2024-го повышение цен на недвижимость было не столь заметно. В зависимости от различных сегментов стоимость жилья выросла примерно на 5%.
Если говорить о цене на земельные участки в Баку, то за последние полгода она значительно поднялась. Особенно это заметно в отношении территорий между поселками Нардаран и Пиршаги – до 50%. Эксперты объясняют данный скачок развитием здесь быстрыми темпами инфраструктуры.
В связи с началом учебного сезона со второй половины августа начинается подорожание арендного жилья. Связано это с приездом из регионов абитуриентов, поступивших в вузы и ссузы. Далее, примерно до середины октября, предложений по аренде жилья всегда бывает меньше и стоимость съемных квартир повышается еще на 15-20%.
- Давайте обратимся к вопросу продажи недвижимости. Какие документы необходимо собрать для этого?
- Ключевым документом является выписка из реестра (купчая), подтверждающая право собственности. Если владельцев несколько, требуется нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них. Лицо, продающее недвижимость, должно погасить все задолженности по жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ).
В случае с новостройкой, если здание достроено, но еще нет купчей, нужен акт приемки в эксплуатацию. Если же дом еще возводится, – только договор и акт об оплате квартиры и отсутствии долгов.
- Как правильно установить цену на свое жилье, от чего стоит отталкиваться?
- Лучше всего обратиться в компанию по оценке недвижимости, которая занимается такими вопросами. В Азербайджане около 50 таких компаний, 17 из них аккредитованы ипотечным фондом. Вся информация о них есть на официальном сайте фонда. Желательно выбирать наиболее опытные компании, которые предоставляют и риелторские услуги.
Можно также обратиться в несколько агентств по недвижимости, специалисты которых осмотрят квартиру и определят ее среднюю стоимость. После этого рекомендуется разместить объявление о продаже по чуть завышенной цене и проанализировать количество обращений. Если в течение первых недель будет достаточно много запросов, значит стоимость установлена правильно.
- Отделка жилья существенно поднимает стоимость недвижимости или лучше продавать без ремонта, учитывая, что каждый делает его под себя?
- Безусловно, состояние квартиры тоже влияет на ее стоимость. Поэтому необходимо освежить квартиру и как минимум сделать косметический ремонт, чтобы придать ей товарный вид: побелить потолки, освежить краску на стенах, поклеить новые обои и т.д. Не забудьте о мелочах: цветы и элементы декора создадут уютную атмосферу. Важно в день осмотра жилья хорошо проветрить все помещения.
- В какой период года выгоднее продавать квартиру?
- В целом продажи идут активно на протяжении всего года. Спад приходится только на летние месяцы, когда покупательский спрос немного падает. Поэтому в этот период лучше не продавать.
Наиболее активный период начинается в феврале и длится до мая. С ноября по декабрь наступает второй пик спроса на недвижимость.
- Район города тоже влияет на стоимость…
- Расположение недвижимости – ключевой фактор ценообразования. Чем ближе к центру и развитой инфраструктуре, тем выше стоимость. Повышенный спрос на определенные районы города тоже влияет на рост цен. Советую ориентироваться на стоимость аналогичных объектов в том же районе.
- Какие нюансы должны быть отмечены в объявлении о продаже?
- Очень важно, чтобы фотографии квартиры были качественными. Лучшим вариантом будет пригласить профессионального фотографа, который сделает снимки с правильных и выгодных ракурсов. После этого займитесь текстом объявления. В описании должны быть перечислены преимущества не только жилья, но и самого района. Сюда входят локация, этаж квартиры, количество этажей здания, нюансы ремонта, наличие парковки, близость остановки или метро, школы и т.д. Также можно добавить внесенные в квартиру какие-либо перепланировочные изменения – все, что может привлечь покупателей.
- Если рассуждать с позиции покупателя: как быстро подобрать нужный вариант и не тратить слишком много времени и нервов?
- В первую очередь, покупатель должен определить для себя географическую зону, в которой должна находиться квартира, чтобы не тратить время. В противном случае будет сложно сделать выбор. Здесь можно отталкиваться от наиболее важных для покупателя деталей: близость к дому родителей, месту работы или учебы и др. Ориентироваться лучше также по бюджету и рассматривать только те варианты, которые подходят по цене.
Дальше стоит вопрос проекта – важно определиться, какая квартира нужна: с ремонтом или без. Многие стремятся приобрести жилье без отделки, чтобы сделать все на свой вкус. Иногда, если материальное положение не позволяет, предпочтение отдают недвижимости с изношенным ремонтом, чтобы можно было легко и недорого его освежить. После того как выбор сделан, необходимо внимательно изучить документы на недвижимость.
- К слову о документах. На что нужно обратить внимание? Иногда после покупки выясняется, что у квартиры другой владелец или она продана кому-то еще. Какие документы должны придать покупателю уверенности?
- Если на квартиру есть купчая, то рисков нет. Но есть и другие нюансы, о которых нужно разузнать заранее. Например, не является ли здание аварийным. Еще один момент, на который стоит обратить внимание, связан с тем, что некоторые дома, расположенные в центральных районах столицы, являются архитектурными памятниками. В таких зданиях нельзя закрывать балкон, вносить какие-либо изменения. Такие вещи нужно выяснять заранее, чтобы потом не столкнуться с проблемами. Не лишним будет обратить внимание на качество ремонта, как я отмечал ранее, это тоже влияет на цену.
Покупая квартиру в новостройке, узнайте, нет ли у владельца задолженностей перед обслуживающей дом компанией. Обратите внимание на количество людей, прописанных в квартире – дали ли они согласие на продажу. Если купчей нет, то такую квартиру брать рискованно. После завершения строительства оформляется совместный акт с участием представителей Государственной строительной инспекции, заказчика, подрядчика и проектировщика о готовности к эксплуатации объекта. Покупателю следует запросить у стройкомпании этот акт. Если он есть, то и с купчей проблем не возникнет. В данном случае все риски сведены к нулю.
Если вы покупаете квартиру в еще не достроенном доме или строительство завершилось недавно, то запросите отказное письмо от бывших владельцев, всех членов семьи. Данный документ должен быть нотариально заверен.
Необходимо также узнать отзывы о строительной компании: насколько ей можно доверять, какие у нее были проекты. В таком случае вы сможете быть уверенными, что с застройщиком не возникнет проблем. И обязательно обратитесь к юристу для заключения контракта с компанией. Кроме того, все финансовые операции следует проводить через банк и нотариуса.
- Почему нельзя передать деньги наличными?
- Наличные расчеты при купле-продаже недвижимости противозаконны и рискованны. Если продавец отказывается оформить все через банк, значит здесь есть какой-то подвох. Строительные компании тем более должны сделать все согласно букве закона. В противном случае, если в будущем возникнут какие-либо проблемы, вам трудно будет доказать факт сделки. Когда оплата заверена нотариально и через банк, вы ничем не рискуете. Это свидетельствует о том, что перед вами надежная фирма, раз она делает все по закону.
- Некоторые люди стремятся продавать и покупать недвижимость без помощи риэлторов, потому что не доверяют им. Как правильно найти грамотного специалиста?
- Покупаете вы или продаете – с риелтором нужно заключать контракт. Это поможет избежать многих проблем и обеспечит безопасность сделки. Старайтесь выбирать агентство недвижимости в той зоне, где планируете приобретать квартиру. Не стоит обращаться к отдельным, самостоятельным лицам, оказывающим риэлторские услуги. Это должна быть надежная фирма.
Агентство по недвижимости будет подыскивать жилье на выгодных для вас условиях. Его специалисты также смогут провести экспертизу в выбранных вами вариантах, проверить все документы и качество ремонта. После завершения купли-продажи вы выплачиваете агентству комиссию.
Зулейха Исмайлова
