Дешевые земельные участки в пригородах Баку: юридические риски и законодательные ограничения

В пригородах Баку и ряде населенных пунктов Абшеронского полуострова в последние месяцы заметно увеличилось число объявлений о продаже земельных участков по ценам значительно ниже рыночных. В частности, в поселках Рамана, Забрат, Бина, Мухаммади, Дигях и других близлежащих населенных пунктах одну сотку земли предлагают всего за 2-3 тысячи манатов. Однако за столь привлекательной стоимостью зачастую скрываются серьезные юридические ограничения.

Большинство таких участков относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Согласно действующему законодательству, они не предназначены для строительства индивидуальных жилых домов, многоквартирных зданий или коммерческих объектов. Поэтому покупатели, рассчитывающие возвести на них жилье, впоследствии могут столкнуться с серьезными проблемами.

Особую актуальность вопросу придают изменения в законодательстве, регулирующем строительство и подключение объектов к инженерно-коммунальным сетям. С 1 октября 2023 года частные жилые дома и другие строения, не имеющие разрешения на строительство и выписки из государственного реестра (купчая), не могут быть подключены к газоснабжению, водопроводу, электроснабжению и отоплению. На практике это делает эксплуатацию таких домов практически невозможной.

Одновременно были существенно ужесточены и правила использования земель сельскохозяйственного назначения. На них допускается размещение лишь легких, легко демонтируемых сооружений, предназначенных для сельскохозяйственной деятельности, - складов, помещений для пастухов и других временных объектов. Возведение капитальных жилых домов на железобетонном фундаменте противоречит требованиям законодательства.

После вступления этих норм в силу спрос на сельскохозяйственные земли заметно снизился. Если раньше многие приобретали участки без необходимых документов и строили на них дома, то теперь отсутствие возможности подключить такие объекты к коммунальным сетям привело к падению стоимости подобных земель.

Кроме того, владельцы незаконно возведенных строений сталкиваются и с другими рисками. В отношении домов, построенных на землях сельскохозяйственного назначения с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, государственные органы могут принять меры правового воздействия, вплоть до вынесения решения об их сносе.

Специалист по рынку недвижимости Кямиль Мамедов рекомендует при покупке земельного участка обращать внимание не только на его стоимость, но и на правовой статус.

«Перед заключением сделки необходимо обязательно проверить целевое назначение земли, ее регистрацию в государственном реестре, наличие купчей, а также выяснить, допускается ли строительство жилого дома на данном участке», - отметил эксперт.

По словам К.Мамедова, на первый взгляд выгодная покупка впоследствии может обернуться гораздо большими финансовыми потерями. Владельцы домов, построенных на таких землях, рискуют столкнуться с отказом в подключении к коммунальным сетям, трудностями при оформлении недвижимости и другими юридическими проблемами. Именно поэтому при покупке земельного участка следует учитывать не только цену, но и его юридическую безопасность.

Источник: Metbuat.az