Квартира как инвестиция: почему аренда в Азербайджане не гарантирует быстрой окупаемости

На рынке недвижимости Азербайджана существует значительный разрыв между стоимостью покупки квартиры и размером арендного дохода. Поэтому покупка жилья для последующей сдачи в аренду, которую многие считают надежным способом вложения капитала, на практике может оказаться не такой прибыльной, как кажется.

Например, если приобрести двухкомнатную квартиру в отдаленном районе Баку за 200 тысяч манатов, в лучшем случае ее можно будет сдавать за 800 манатов в месяц.

При таком раскладе годовой доход составит 9 600 манатов, а для возврата первоначальных вложений потребуется около 21 года. При этом речь идет лишь о предварительном расчете. Если учесть периоды простоя квартиры, расходы на ремонт и другие затраты, реальный срок окупаемости окажется еще больше.

В международной практике одним из ориентиров при оценке инвестиционной привлекательности недвижимости считается срок окупаемости в 10–12 лет. Чтобы вернуть вложенные 200 тыс. манатов за этот период, квартира должна приносить примерно 1 400–1 600 манатов арендного дохода в месяц.

Однако жилье с такой арендной ставкой в Баку можно найти преимущественно в центральных районах, где стоимость квартир начинается как минимум от 300 тысяч манатов. В результате ожидаемая доходность инвестиций может оставаться примерно на том же уровне.

По оценкам рынка недвижимости Баку на 2026 год, валовая годовая доходность аренды средней квартиры составляет около 4,8%, а после вычета расходов чистая доходность снижается до 3,5–4%. В пересчете на срок окупаемости это примерно 21 год до учета расходов и 25–29 лет с их учетом.

При этом приведенные арендные ставки относятся к столице. В Сумгайыте и Хырдалане квартиру, приобретенную за аналогичную сумму, в лучшем случае можно сдавать за 500 манатов в месяц. Такая ставка может быть достижима для жилья с современным ремонтом, полной меблировкой и продуманным дизайном, что, в свою очередь, предполагает дополнительные расходы.

Таким образом, приобретение квартиры за пределами Баку исключительно для сдачи в аренду также может оказаться не слишком выгодным вложением.

По словам эксперта по недвижимости Надира Керимова, стоимость квартир в Азербайджане определяется не только потенциальным арендным доходом, но и ожиданиями дальнейшего роста цен.

«Среди тех, кто покупает квартиру с мыслью «куплю сейчас, завтра подорожает», есть как выигравшие, так и проигравшие. Покупая квартиру только потому, что она подорожает в будущем, человек рискует столкнуться с тем, что цена долгое время останется стабильной. Те, кто потратил все свои средства на покупку жилья, но не смог найти арендатора по желаемой цене, могут понести больше убытков, чем получить дохода от вложения. В самом оптимистичном случае покупатель рассчитывает продать квартиру в будущем дороже. Иными словами, жилье приобретают не только ради текущего арендного дохода, но и в расчете на будущую цену продажи», - отметил эксперт.

Источник: Bizim.media