Что происходит с проектом арендного жилья? Вопросов больше, чем ответов...
В Азербайджане до сих пор не начался процесс приема электронных обращений в связи с арендой жилья с правом выкупа, поскольку электронная система после массовых заявок 22 января еще не восстановлена. Об этом Media.Az сообщили в Фонде ипотечных и кредитных гарантий. В связи с огромным числом запросов от заявителей на аренду жилья, а также по другим техническим причинам, сервер портала электронного правительства оказался перегружен. В результате на сайте возникли проблемы с получением заявок на аренду от электронной системы Фонда. В настоящее время Фонд, совместно с соответствующими организациями, принимает все необходимые меры для восстановления системы.
Вообще, с проектом арендного жилья с начала года возникло очень много вопросов. СМИ распространяют информацию о том, что средняя рыночная стоимость приобретаемых квартир составляет около 1300 манатов за квадратный метр. Фонд ипотечных и кредитных гарантий не раскрывает точных данных, но, если посчитать самостоятельно, выходит довольно-таки круглая сумма.
«Согласно представленной Фондом информации, ежемесячная оплата за квартиры, предлагаемые гражданам в рамках механизма аренды с правом выкупа в Баку начинается от 411 манатов, в Хырдалане - от 333 манатов, в Сумгайыте - от 297 манатов. Если гражданин выбрал жилье с минимальной квадратурой на 25 лет, то получается, что цена за один квадратный метр жилья в Баку составит 2 125 манатов, в Хырдалане – 1 806, а в Сумгайыте – 2 152 манат. Минимальные площади по городам разные. Например, по Сумгайыту минимальная площадь предлагаемого жилья составляет 41,4 кв.м, а по Баку 58 кв.м. Получается, что в Сумгайыте ежемесячная оплата ниже не из-за того, что цены там дешевле, а поскольку площадь квартиры существенно меньше», - сказал Media.Az эксперт по недвижимости Рашад Алиев.
По его словам, в Сумгайыте нужно ежемесячно платить 297 манат за квартиру площадью в 41,4 кв.м. А в Баку 411 манатов за квартиру площадью в 58 кв.м. Странности на этом не заканчиваются. Как вы видите, цена 1 кв.м. в Сумгайыте выходит дороже, чем в Баку.
«Конечно, частично разницу можно списать на то, что квартиры с малой площадью, как правило, бывают чуть дорогими, но не настолько же. Что будет с квартирами с гораздо большей площадью, тоже пока не ясно. В любом случае для малообеспеченных семей цены достаточно высокие», - считает эксперт.
При этом, по официальным данным, Фонд не имеет прибыли от ежемесячных платежей, суммируются только расходы на приобретение, содержание, управление и страхование жилой площади.
Эксперт сказал, что Фонд не предоставлял и не предоставляет СМИ и общественности точную информацию о том, за какую сумму были приобретены квартиры, какая сумма добавлена к первоначальной стоимости, и по какой ценовой категории их будут предлагать гражданам.
«По этой причине стала массово распространяться непроверенная информация о том, что рыночная стоимость приобретаемых квартир составляет около 1850 манатов за кв.м. Позже поступили сообщения о минимальной ежемесячной оплате за квартиры. На основе этого и были сделаны вышеуказанные расчеты. Вбросов информации было столько, что нет уверенности в том, что последние цифры относительно ежемесячного платежа являются верными», - сказал Р.Алиев.
По его словам, когда речь идет о сумме оплаты за один квадратный метр жилья, в случае взятия ее в аренду на 25 лет, то в нее включены все сопутствующие расходы, включая цену приобретенной недвижимости, содержание, управление и страхование жилой площади. То есть квартира, которую предлагают за 2 125 манатов за кв.м., скорее всего, была куплена в диапазоне от 1100 до 1400 манатов. Соответственно, подобную продажу нельзя назвать беспроцентной.
«Фонд не раскрывает структуру расходов, хотя это более чем необходимо. Например, за однокомнатную квартиру в Баку гражданин оплачивает по 2125 манат за кв.м. с расчетом на 25 лет. Но, как известно, через три года у гражданина есть право выкупить свое жилье. В этом случае из общей суммы должны будут вычитать расходы за оставшийся период таким образом, чтобы дать возможность человеку выкупить свое жилье значительно дешевле. А что будет делаться на практике, пока тоже неизвестно», - пояснил Р.Алиев.
Эксперт сказал, что главная цель Фонда состояла в том, чтобы приобрести жилье, прибавить к первоначальной стоимости небольшой процент или определенную сумму для покрытия расходов, и предоставить ее в аренду с правом выкупа гражданам. Изначально говорилось, что цены будут невысокими, на уровне средней арендной платы на рынке недвижимости. Но учитывая экономические реалии, этого сделать не удалось, да и это невозможно. Представьте себе, что вы покупаете жилье за 100 тысяч и сдаете его в аренду на 25 лет. Это ежемесячная оплата в размере 333,3 манатов в месяц, без каких-либо дополнительных платежей.
Р.Алиев отметил, что обычные квартиры, представленные на рынке аренды, имеют доходность от 2,5% до 5 процентов годовых. Получается, что квартира, которая сдается в аренду, без учета роста цен, окупается, как минимум, через 20 лет.
«Квартира в Баку с ежемесячной оплатой в размере 411 манатов может быть всего лишь однокомнатной. Как обстоят дела по многокомнатным квартирам - можно себе представить. Безусловно, Фонд привлекает финансовые ресурсы под три процента годовых, покупает на эти деньги квартиры, приплюсовывает собственные расходы на приобретение жилой площади, расходы на закупку, стоимость средств, привлеченных для этой цели, содержание, управление и страхование жилой площади. В результате получается ощутимая сумма, превышающая рыночную стоимость квартиры в 1,5-2 раза. Фонд может пойти на уступки гражданам и снизить размер ежемесячного платежа путем снижения процента от налагаемых расходов. Если не получается, значит, нужно пересмотреть стратегию программы», - заключил Рашад Алиев.
Напомним, что арендное жилье выдается гражданам Азербайджана сроком от трех до 25 лет. Возраст заемщика на момент последней даты выплаты задолженности в национальной валюте не должен превышать 63 года. Гражданин также обязан внести арендную плату за 12 месяцев вперед, а затем пошагово оплачивать ежемесячно.
Отметим, что не ранее, чем через три года, арендатор имеет право выкупить квартиру, погасив весь долг. Фонд может предоставить небольшие льготы в случае полного погашения стоимости жилья через три года после его приобретения.
Процесс определения минимального и максимального размера ежемесячных выплат определяется на основе чистого месячного дохода. Для его определения из общей суммы доходов заявителя вычитаются следующие расходы:
- на содержание заявителя и его семьи с учетом прожиточного минимума по всей стране;
- на погашение имеющих кредитов.
Арендуемые жилые помещения будут застрахованы страховыми компаниями. В этом случае страховые взносы будут оплачены Фондом, а стоимость жилой площади будет учтена при расчете ежемесячных платежей арендатора. Отметим, что арендовать можно только жилые помещения, которые находятся в собственности Фонда.
Отметим, что на первом этапе Фонд обещает предоставить в аренду 331 квартиру, но в течении года эта цифра будет расти.
Джамиля Алекперова